दे डाय रिच...!!
( नकोशा मालमत्ता )
गुंतवणुकीच्या संकल्पना बदलत चालल्या आहेत. जुन्या योजनांचा परतावा पुढील काळात अजून कमी होण्याची शक्यता आहे.
बदल वेळीच समजून घेऊन, पर्यायी गुंतवणूक योजना निवडणे शहाणपणा ठरेल..
मध्यमवर्गीयांमध्ये पन्नास वर्षांपूर्वी बँक ठेवी, इन्शुरन्स, पोस्ट ऑफिस, सोने या प्रकारांत गुंतवणूक असे. नंतरच्या काळात यात जमीनजुमला आणि स्थावर मालमत्तेत गुंतवणुकीची भर पडली.
मागील काही वर्षांत स्थावर मालमत्तेमध्ये परतावा खूप चांगला मिळाला.
पण गेल्या पाच वर्षांत चित्र संपूर्ण बदलले. निवृत्तीपूर्वी पै-पै साठवून खरेदी केलेल्या मालमत्ता भाडय़ाने देऊन त्यावर पेन्शनप्रमाणे घरभाडे मिळेल, असे नियोजन काही जण करत असत. शिवाय स्थावर मालमत्तांच्या किमतीवर गेल्यास होणारा भांडवली नफा त्याहून जास्ती असे.
हे चित्र पुढील काळात संपूर्णपणे बदलेल. फार मोठे स्थित्यंतर (डिसरप्शन) स्थावर मालमत्तांमध्ये होत आहे.
आज जागांच्या किमती पूर्वीप्रमाणे वाढत नाहीत. पुढील काही वर्षांत त्याच्यात उणे परतावा मिळणे शक्य आहे.
तरुण पिढीमध्ये नोकऱ्या बदलण्याचे प्रमाण जास्त आहे. तसेच नोकऱ्यांचे ठिकाण बदलण्याचे प्रमाणही जास्त आहे.
जागांच्या किमतीपेक्षा मोठय़ा शहरात भाडे देणे परवडते. म्हणून शहरामध्ये जागा घेण्यासाठी शंभरदा विचार केला जातो. आणि आपण पन्नाशीनंतर कुठे स्थायिक होणार तेथे जागा विकत घेणे ठरवले जाते.
जागांच्या किमती खूप वाढलेल्या असल्याने कर्जाचे हप्ते आयुष्यभर भरत राहण्यापेक्षा गुंतवणूक म्हणून स्थावर मालमत्तेकडे बघण्याचा दृष्टिकोन तरुणांमध्ये बदलत चालला आहे.
त्यांच्यासमोर गुंतवणूक पर्याय म्हणून मुंबई, पुणे, नाशिक शहरांपुरताच मर्यादित न राहता दुबई, लंडन किंवा न्यूझीलंडपर्यंत विस्तारलेला असू शकतो.
आज दुबईमध्ये बुर्ज खलिफासारख्या प्रतिष्ठित इमारतीमध्ये दोन कोटींपासून बारा कोटींपर्यंत सदनिका विकत मिळतात.
यासाठी भारतात बसून रुपयामध्ये व्यवहार करता येतो. दुबईमध्ये कर्ज चार टक्के दराने मिळते आणि एआरबीएनबीवर जागा त्वरित भाडय़ाने देता येते. घरभाडे सहजपणे आठ-नऊ टक्के मिळू शकते.
आज दुबईमध्ये स्थावर मालमत्ता इराणी समाज (अमेरिकेच्या धोरणांमुळे) विकत आहे. म्हणून तेथे स्थावर मालमत्तेत मंदी आहे व खरेदी करणारे बहुतेक सर्व भारतीय आहेत.
हीच परिस्थिती ब्रेग्झिटमुळे लंडनमध्ये आहे.
येऊ घातलेल्या स्मार्ट सिटीजमुळे मुंबईचे महत्त्व कमी होऊ लागेल. नोकऱ्यांच्या संधी मुंबईपेक्षा इतर शहरांत (राज्यात) खूप वाढत आहेत. (याला एक कारण गुजरातमधील गांधीनगरजवळील गिफ्ट सिटी हेही आहे.)
मुंबईमधील जागांच्या किमती वाढल्या नाहीत तर बाजूच्या शहरातील व पुणे, नाशिकसारख्या इतर शहरांतील किमती वाढणार नाहीत.
रिझव्‍‌र्ह बँकेने २८ मे २०१९ रोजी जाहीर केलेल्या माहितीनुसार ऑक्टोबर ते डिसेंबर २०१८ या कालावधीत भारतातील प्रमुख शहरातील घरांच्या किमतींच्या निर्देशांकात घट झालेली नमूद केली आहे.
(संदर्भ – https://dbie.rbi.org.in/DBIE/dbie.rbi?site=statistics> >real sector > Price & Wages > Quarterly)
एकीकडे तरुण पिढी स्थावर मालमत्तांपासून दूर चालली आहे, तर दुसरीकडे ज्येष्ठ अजूनही स्थावर मालमत्तामध्ये मनाने गुंतून पडलेले आहेत.
फक्त स्वत:साठीच राहायला घर नव्हे, तर आपल्या मुलांसाठीसुद्धा घरे ज्येष्ठांनी घेऊन ठेवली आहेत.
ज्यांची पुढची पिढी महाराष्ट्राच्याही बाहेर नव्हे तर परराष्ट्रात आहे, अशांसाठीसुद्धा पालकांनी आपल्या आयुष्यातील पै-पै जमवून घरे घेतली आहेत.
त्यांच्यापुढील पिढय़ांना या घरांमध्ये काडीचाही रस नाही. या मालमत्तांकडे बघण्यासाठी वेळ नाही. पुढची पिढी खूप व्यवहारी आहे.
माझे एक अशील वयाच्या पंचाऐंशीव्या वर्षी वारले. पत्नीचे आधीच निधन झाले होते. एक मुलगा लंडनमध्ये आणि दुसरा न्यूझीलंडमध्ये रहातो. त्यांचे त्या देशाचे राष्ट्रीयत्व आहे. दोघांनाही वडिलांनी घेतलेल्या घरामध्ये स्वारस्य नव्हते. वडिलांनी इच्छापत्रानुसार सर्व मालमत्ता दोन्ही मुलांत समप्रमाणात देण्याचे लिहून ठेवले होते. मी इच्छापत्रानुसार व्यवस्थापक होतो. दोन्ही मुलांना सर्व मालमत्ता आपल्या नावावर करून घेण्यास, नंतर विकण्यास वेळ नव्हता. दोघांनी माझ्या नावाने कुलमुखत्यार पत्र (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) बनवून दिले. सर्व मालमत्ता विकून येणारे पैसे विशिष्ट खात्यात जमा करून त्यांच्या देशात पाठवण्यास सांगितले.
ज्येष्ठ नागरिक आपल्या वास्तूंमध्ये भावनात्मकदृष्टय़ा गुंतलेले असतात, तशी तरुण पिढी नसते.
एका क्लाएंटने त्यांच्या निवृत्तीपश्चात राहण्यासाठी कोकणात घर बांधले होते. आई-वडिलांच्या पश्चात त्या मालमत्तेच्या सात/बारा उताऱ्यावर नावे लावण्यास मुलांना वेळ नव्हता. खेडय़ात जाऊन सरकारी अधिकाऱ्यांबरोबर कागदपत्रांची पूर्तता करणे कटकटीचे वाटत होते. हे सोपस्कार करून मिळणाऱ्या पशांमध्ये रस नव्हता. कारण त्यांचे उत्पन्न भरपूर होते. म्हणून वडिलांनाच त्यांच्या पश्चात, कोठे आड जागी घर बांधले म्हणून दूषणे देत होते.
आपली पारंपरिक दुसरी गुंतवणूक सोने-नाणे आणि चांदीच्या वस्तूंमध्ये असते. आणि ती सांभाळणे जोखमीचे असल्याने ती बँकेच्या लॉकरमध्ये ठेवली जाते. बँकेत ठेवल्याने त्याचा वापर संपतो आणि लॉकरचे भाडे व लॉकरसाठी द्यावी लागणारी ठेव रक्कम यांनी आपण बँकेला श्रीमंत करत असतो.
आमच्या लहानपणी सोन्याचा भाव अमुक होता. आज तो इतका वाढला, असे आपण म्हणतो. आपण मधली वर्षे मोजत नाही. सोन्याच्या गुंतवणुकीमध्ये दीर्घ मुदतीत परतावा फक्त सात टक्के असतो. वस्तू घडणावळ आणि वस्तू मोडताना होणारी घट विचारात घेतल्यास तो अजून कमी होतो.
तसेच होणाऱ्या नफ्यावर कॅपिटल गेन टॅक्स भरावा लागतो तो वेगळाच.
सोन्या-चांदीतली गुंतवणूक ही खूपदा भावनात्मक जास्त असते. त्याचा व्यावहारिक विचार केला जात नाही.
मग सोने घेताना शुद्ध सोने घेऊन ठेवण्याऐवजी मुली-सुनांसाठी दागिने किंवा नातवंडांसाठी दागिने या स्वरूपात केली जाते.
खूपदा जुन्या पद्धतीचे दागिने नवीन पिढीस आवडत नाहीत. मग ते मोडून नवीन डिझाइनचे बनविले जातात. यात पुन्हा घट आणि घडणावळ जाते.
आज बाजारांत फेरफटका मारल्यास सर्वात जास्त दुकाने मोबाइलची नंतर सोने-चांदी, कपडेलत्ते, ओषधे, खाण्याचे पदार्थ यांची असतात. त्या तुलनेत वाणसामानाची फार कमी असतात. ज्यात नफा प्रचंड ती दुकाने जास्त. स्वाभाविकपणे त्यात ग्राहकाचा फायदा कमीच होणार.
नवीन पिढी जोखीम नको म्हणून खरे दागिने घालण्यापेक्षा खोटे घालणे पसंत करते. शेवटी खोटे जास्तच चकाकते.
सोन्याची मागणी चीन आणि भारत देशात सर्वात जास्त आहे. इतर देशांत सोने दागिन्यांच्या स्वरूपात फार थोडय़ा प्रमाणात खरेदी केले जाते.
गुंतवणूक म्हणून इतर देशांत सोने शुद्ध स्वरूपात बाळगले जाते. बाजारातील सोन्याच्या भावातील चढ उतारानुसार त्याची खरेदी-विक्री केली जाते.
गुंतवणुकीच्या संकल्पना बदलत चालल्या आहेत. जुन्या योजनांचा परतावा पुढील काळात अजून कमी होण्याची शक्यता आहे. तो वेळीच समजून घ्या व पर्यायी गुंतवणूक योजना निवडणे क्रमप्राप्त ठरेल.
तिसरी भावनात्मक गुंतवणूक मुलांचे उच्चशिक्षण.
मुलांच्या उच्चशिक्षणासाठी आपल्या हौस-मौजेवर काट मारून प्रसंगी कर्ज काढतात. मुलं नोकरीला लागली की ते कर्ज फेडतात. मुलं परदेशात असतील तर हे कर्ज खूपदा आई-वडीलच फेडतात. याच्या पुढे जाऊन काही ज्येष्ठ आपल्या नातवंडांसाठी शिक्षणाची सोय म्हणून आयुर्वमिा पॉलिसी किंवा इतर गुंतवणूक करत असतात.
असेच एका ज्येष्ठ क्लाएंटला गुंतवणूक करताना विचारले,
‘‘काका, मुलांच्या शिक्षणासाठी कर्ज काढले. आता नातवासाठी गुंतवणूक का करता?’’* त्यांनी उत्तर दिले, ‘‘शिक्षणाचा खर्च दिवसेंदिवस खूप वाढतोय. तेवढीच नातवाच्या शिक्षणासाठी माझी थोडीशी मदत.’’
मी त्यांना म्हटले, ‘‘नातवाच्या शिक्षणासाठी गरज किती रकमेची असेल, याचा अंदाज आहे का? आणि तुमच्या मुलाने नातवाच्या शिक्षणासाठी यापूर्वीच ‘एसआयपी’ गुंतवणूक सुरू केली आहे. ती रक्कम त्याच्या शिक्षणासाठी भरपूर होईल.
नातवाच्या नावाने लाखभर रुपये ठेवण्यापेक्षा तुम्ही दोघे चांगल्या पर्यटनाला जाऊन या.’’
त्यावर ते म्हणाले, ‘‘ही रक्कम नातवाच्या वाढदिवसाची भेट म्हणून आता तरी गुंतवा. नंतरच्या वेळचे नंतर पाहू.’’
आपली मानसिकता कशी आहे. आपल्याला मुलांकडून पसे घ्यायला त्यातसुद्धा लग्न झालेल्या मुलीकडून पसे घ्यायला कमीपणा वाटतो. पण नातवंडांची सोय पाहणे जबाबदारीचे वाटते.
आयुष्यभर मुलांचा विचार केला आणि म्हातारपणी नातवंडांचा विचार करता.
आपले आयुर्मान वाढते आहे. आपले खर्च वाढते आहेत. याचा विचार करा. कायम दुसऱ्यांचा विचार करण्यात स्वत:ची हौस-मौज विसरू नका. आयुष्य स्वत:साठी जगा.
असे म्हणतात की भारतीय लोक आयुष्यभर गरिबीत (कष्टांत) राहतात आणि पुढल्या पिढीला श्रीमंत करतात.. दे डाय रीच!
sebiregisteredadvisor@gmail.com
(लेखक सेबीद्वारे नोंदणीकृत गुंतवणूक सल्लागार व सीएफपी पात्रताधारक आहेत.)
- संग्रहित लेख
